第1种观点： 本文探讨了房地产市场宏观的历史过程以及国家对房地产市场的措施。文章强调了房屋买卖合同当事人在签订合同时应有一定程度的预见和判断,不会对国家逐渐加强的措施毫无心理准备。新出台的住房限购在性质上具有公共的性质,确实会对房屋买卖合同的履行造成重大影响。如果房屋买受人因新出台的限购无法办理房屋过户登记手续,人民通常会认定为不可抗力,不会认定为《民法典》第一百八十条所规定的不法律分析国家对房地产市场的宏观并非突然发生，而是经过了一个逐步加强和完善的过程。这一过程可以被看作是对于不可抗力的适应性反应。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，可能出现的房地产市场风险，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对国家逐渐加强的宏观措施毫无心理准备。因此，这两年国家和地方新出台的住房限购在我国司法实践中不会被人民认定为《民法典》第一百八十条所规定的不可抗力。国家出台的住房限购在性质上具有公共的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。因此，对于房屋买卖合同订立之后，由于国家或当地出台住房限购的实施，致使买受人无法办理房屋过户登记手续的，人民通常会认定为，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，而不会认定为我国《民法典》第一百八十条所规定的不可抗力。合同的一方当事人以国家或当地新出台住房限购为理由，要求解除合同的，除在合同中另有约定之外，人民一般会予以支持。如果判决解除房屋买卖合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。合同当事人一方因这种情况解除合同，而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，人民一般不予支持。如果确有证据证明因解除合同导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，经人民审查，解除合同确实导致当事人间利益失衡，会酌情考虑支持损失方提出由另一方补偿其合理损失。二、不可抗力因素要承担损害赔偿吗依据我国相关法律的规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事赔偿的责任，法律另有规定的除外。《民法典》第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。三、买房遇到限购令该怎么办出台了相应的限购，对购房人购买房屋的套数进行，因此，在审理商品房买卖合同纠纷案件中应当注意对限购的适用。商品房买卖合同签订后，对于房屋买受人有证据证明确因限购的实施无法办理房屋所有权变更登记的，而请求与出卖人解除合同的，可予以支持，但合同有明确约定的除外。地方没有出台相应限购的，房屋买受人不得以限购的实施为由请求解除合同。结语国家对房地产市场的宏观并非突然发生，而是经过了一个逐步加强和完善的过程。对于房屋买卖合同订立之后，由于国家或当地出台住房限购的实施，致使买受人无法办理房屋过户登记手续的情况，人民通常会认定为不可抗力因素，不会认定为《民法典》第一百八十条所规定的不可抗力。因此，房屋买卖合同当事人在签订房屋买卖合同时应当有一定程度的预见和判断，避免因国家或当地新出台的住房限购而导致合同目的无法实现的情况发生。法律依据商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第2种观点： 法律分析：由于房屋限购的关系而导致不能买房时，建议可以要求开发商将房款给退回来，开发商不肯退房时要通过法律途径来维权。当事人一方因限购解除合同后，转而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，一般不予支持。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方土地管理部门申请登记，经县级以上地方土地管理部门核实，由同级颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方房产管理部门申请登记，由县级以上地方房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级土地管理部门核实，由同级更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
第3种观点： 签订房屋买卖合同前出台的限购令导致买房不成买方应负违约责任，签订房屋买卖合同后出台的限购令导致买房不成的买方无需承担违约责任。公民在购买房产时有义务切实地了解己方权利义务，不能以未全面或完全了解此项规定而推卸未能履约的责任。一、购房付了首付 后悔想退房能退吗首付交了房子可以退。交了首付后可以要求退房，但如果是出于自身原因不想买房了，那退房时需要承担违约责任。首付款的性质是预付款，如果想退房的话，那首付款是可以让对方退回的，但是如果是自身原因不想买房，那买方需要赔付违约金。二、买房中介签了购房合同可以退吗在中介签了购房合同可以退，但这种情况一般买方会构成违约，需要承担违约责任，而且如果交付了定金的，不能要求返还定金。但如果是由于卖方的原因或者卖方违约而导致合同无法继续履行，而解除合同退房的，则买方不需要承担违约责任，卖方需要赔偿买方的违约损失。三、怎样签合同才能降低法律风险一方面，在签订合同前应提前全面了解交易对方的履约能力，包括对方的经营范围、注册资本、生产能力、有无诉讼纠纷等情况，从而确保签订的合同可以顺利履行。另一方面，在签订合同时对于合同条款的把握，做到合同内容具体明确，并且在可能的情况下最大限度的保障自身利益。在形式上，合同必须具备必要条款，按需增加非必备条款，其实对于标的、数量、价款、质量、履行期限及地点、违约责任等加以书面确认；在内容上，约定的条款应能明确双方的权利义务，有利于交易目的的实现。【本文关联的相关法律依据】《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
