消费者起诉链家凭借垄断收取高额中介费作者：唐碧
来源：《财会信报》2017年第51期
购房人王女士认为，北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家”）在房产交易中存在中介服务收费过高以及捆绑销售“交易保障服务”等行为，构成滥用市场支配地位，一纸诉状将后者告上法庭。目前，北京市知识产权已经受理此案。
《反垄断法》专家邱宝昌对记者表示，关于房产交易中介费的标准，一些具有优势或市场支配地位的企业不能任意定价，相关行为要受到规制，“要警惕发生店大欺客的情况”。
针对“交易保障服务”收费，邱宝昌指出，房屋买卖合同签订后，会涉及公证、评估、过户等环节，房屋中介不能签完合同就算完事，还应协助各方顺利履行合同，所以，部分保障服务内容应属于居间合同后的附属义务，企业不能巧立名目收费。
链家被指滥用垄断地位
2016年2月18日，在北京市石景山区链家鲁谷店员工的介绍下，王女士看中了一套位于鲁谷街道某小区的房屋。但王女士认为链家员工提出的总房价2.7%的中介费标准过高，当天并没有下定决心购买该房屋。
“链家收取的中介费用太高了，我看中的那套房子标价216万元。按照房屋总价2.7%计算，我需要付出中介费5.8万余元。”王女士告诉记者。
次日，王女士通过其他房屋中介继续看房，但这些公司掌握的房源比较少，看房效果并不理想。于是，她又与鲁谷店的链家员工取得联系，要求约业主进行商谈。在业主答应降价1万元、链家承诺便宜2 050元中介费的情况下，王女士同意签约。
签约时，王女士被链家员工告知，2.7%的中介费包含了2.2%的居间服务费和0.5%的保障服务费。该链家员工明确表示，《房屋交易居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》必须一并签署，且合同中的印刷部分不能修改。王女士买房心切，只好按照要求签订了所有合同文本，并向链家支付了5.6万元。
王女士向记者提供的《房屋交易保障服务合同》显示，合同有三方主体——房屋出卖人、房屋买受人、提供房屋交易保障服务的北京中融信担保有限公司（以下简称“中融信担保”）；保障服务包括保管与交易相关的产权资料及其他重要材料、告知贷款审批进度、提供房屋交易资金托管服务等13项内容。
双方按照约定签署合同后，王女士对于链家中介费标准的疑惑却始终未被打消。在收集相关资料后，她认为，根据链家的介绍以及自己以往的买房经历，链家在2016年度北京市“城六区”存量住宅（指已被购买或自建并取得所有权证书的住宅，俗称“二手房”）买卖经纪服务市场中具有市场支配地位，且存在滥用支配地位的行为。于是，王女士将链家告上法庭，要求对方返还部分居间服务费、保障服务费并支付相关合理支出，共计2万元。
邱宝昌说，王女士向链家提起反垄断民事诉讼值得点赞，该诉讼案件对于房产交易市场具有重要的社会意义。“消费者起诉具有优势地位或市场支配性地位的房产中介，是对不公平的中介服务高收费说‘不’，这符合我国《反垄断法》和《消费者权益保》的相关规定和精神。”
占北京二手房半壁江山
在反垄断执法实践中，通常需要界定相关商品市场和相关地域市场。一份来自反垄断委员会的指导文件显示，“相关市场”是指经营者在一定时期内就特定商品或者服务（以下统称“商品”）进行竞争的商品范围和地域范围。在学者看来，界定相关市场的方法也不唯一，需要根据实际情况进行具体分析。
官网资料显示，链家成立于2001年，主要提供二手房、新房、租房、旅居房产、海外房产等房屋交易服务，目前已进驻北京、上海、广州、深圳、成都、大连等28个城市，全国直营门店超8 000家，旗下经纪人近15万人。
2017年11月，链家在58同城发布的一则置业顾问招聘信息中提到，公司在北京拥有1 500余家直营连锁门店。今年3月，链家官网曾宣传称，北京在售二手房中超过80%委托了链家，成交二手房中50%来自链家。此外，在链家与王女士签订的《房屋交易居间服务合同》上，背面明确印称，北京市每售出2套二手房，其中就有1套是通过链家成交的；北京银行每放出10元贷款，就有4.6元是链家协助办理。
王女士的代理律师张正鑫表示，所谓“城六区”包括西城区、东城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，是北京市主城区，房价较北京近郊及远郊高出不少。“城六区”是链家的目标市场，有1 100多家门店集中在这里。《反垄断法》规定，当一个经营者在相关市场中的份额达到二分之一时，可推定经营者具有市场支配地位。综合链家庞大的门店及经纪人数量，以及其对市场房源的强大控制力，可认定链家在‘城六区’二手房市场具有支配地位。”
西南大学经济法学院教授叶明指出，具有市场支配地位是认定其构成滥用市场地位的关键。除市场份额外，还可通过交易价格、数量等具体情况来确定。不过，叶明坦言，要界定相关市场、认定市场份额通常比较困难。
邱宝昌也认为，企业是不是达到支配性地位，消费者获取相关数据存在困难，因为他们掌握的数据往往是残缺的。他建议，相关部门、协会、中介公司应提供一些真实数据，以便消费者根据这些数据进行判断和论证。
员工称保障服务可不选
在王女士提供的《房屋交易居间服务合同》文本中，第二条规定了“居间代理费”的收取标准：“因交易涉及房款分期支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率（2%）上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，支付45 250元（215万元×2%×1.1%-2 050元）。”虽然45 250元是在房屋总价2.2%的基础上便宜2 050元后的数额，但王女士认为，居间服务费收房屋总价的2.2%不合理，是格式条款，“收费过高了”。
除质疑居间服务费过高外，王女士还认为，在整个交易流程中，链家将保障服务与居间服务捆绑在一起，涉嫌濫用市场支配地位。“我询问过可否只签《房屋交易居间服务合同》，不签《房屋交易保障服务合同》，后续手续自己跑，但链家员工否决了。”王女士说，《房屋交易保障服务合同》约定的服务方是北京中融信担保有限公司，但自打买房开始就没有见过该公司的员工，后续服务均是链家员工提供的。
对此，记者致电链家客服。对方回复称，目前中介费包括成交价2.2%的居间代理费和0.3%的保障服务费（原价是0.5%，0.3%是六折之后的优惠价），而房屋交易保障服务费是链家代第三方公司收取的。如不考虑用第三方公司办理后续服务，可咨询经纪人具体合同事宜。
记者拨打了一位链家经纪人张先生的电话。该经纪人表示，买卖双方签订合同后，居间服务就此完结，而保障服务则涉及后续的房屋验质审核、网签、贷款等一系列手续。而且，保障服务也不是买房人跟链家签，链家会推荐两个评估公司，顾客可选择用其中一个签约，但费用是一样的。“如果顾客觉得自己能够办理后续流程，可以选择不签保障服务合同，我们不强求。”张先生说。
王女士还质疑，《房屋交易保障服务合同对保管与交易相关的产权资料及其他重要材料、协助办理公证手续等13项服务内容进行了约定，这种打包出售涉嫌捆绑销售、合并定价，剥夺了消费者选择某项服务的权利。
对此，上述链家客服和张先生均表示，顾客不能仅购买部分保障服务内容，必须一起买。“房屋交易的每个环节都是一环扣一环，如果客户自己办理的环节出了问题，将会给后续的环节带来麻烦。”张先生解释称。
房产中介不能任性定價
记者注意到，今年5月份，北京各房产中介门店普遍下调了中介费。其中，链家多个门店的中介费从2.7%降到了2.2%；我爱我家门店由2.5%降至2.0%；房天下门店则大幅降至0.8%，比此前的1.5%几乎减少了一半。
亚豪机构市场总监郭毅指出，北京各大房产中介公司纷纷下调中介费，是在北京市住建委等相关部门约谈各个中介机构的背景下作出的调整。“如果中介公司不主动下调，可能主管部门也会出台文件约束它们。”
中国人民大学法学院教授刘俊海表示，原则上合同双方在自愿进行平等博弈、对等谈判后，再确定合适的中介费。若“大个儿”中介机构欺负消费者，涉嫌滥用垄断优势地位的，反垄断执法机构应当启动反垄断调查。
邱宝昌指出，国家、住房城乡建设部于2014年7月发布通知，明确放开房地产咨询服务收费，房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。不同房产中介企业在收费上有高低之别很正常，是市场竞争的结果，“成本不一样不能一刀切”。不过，一般企业可与客户协商定价，具有优势或市场支配地位的企业则不能任意定价，其行为要受到《反垄断法》规制。“消费者很难与具有市场支配地位的企业实现真正的协商，因此有必要对企业的收费价格、成本等进行核算，不能让其以不公平的高价销售商品或提供服务，发生店大欺客的情况。”
《反垄断法》规定，禁止具有市场支配地位的经营者以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品。“高于市场均价就属于不公平的高价。”邱宝昌举例说，如果说房屋总价的1.8%是中介费的市场均价，那么收取2.2%的费用则属于明显的高价。
对居间服务与保障服务一起销售的情况，邱宝昌表示，若消费者被告知必须购买保障服务，不能仅选择居间服务，就构成了典型的捆绑销售。此时，一般企业会涉嫌不正当竞争，而具有支配地位的企业则涉嫌“在交易时附加其他不合理的交易条件”。
邱宝昌补充道，作为不动产，房屋交易会涉及公证、房屋评估、过户等问题，居间服务应该有个附属义务，以保证合同的顺利履行。也就是说，部分住房交易保障内容应作为房产中介的附属义务免费或低价提供，企业不应巧立名目收取高额的保障费。当然，贷款这样的业务虽然是附属义务，但本身属于“高附加值”的金融服务，企业通过收取费用获得一定的收益是可以理解的。此外，13项保障服务中每一项都应该明码标价，消费者有权选择仅购买某几项，而不是统一购买，一揽子地支付房屋总价的0.5%。
值得一提的是，“天眼查”数据显示，链家和中融信担保的法定代表人均为左晖。表面上，保障合同是消费者与中融信担保签订的，但与居间合同其实是关联交易。甚至可以说，中融信担保只是链家收保障服务费的通道。
